Einleitung
Bei der Frage nach der Notwendigkeit einer Hausverwaltung ist es wichtig, zwischen der Art der Verwaltung zu unterscheiden. Neben der klassischen Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) gibt es auch die Miethausverwaltung. In diesem Artikel werden wir die jeweiligen Aspekte beleuchten und erläutern, ob eine Hausverwaltung in beiden Fällen erforderlich ist.
Wann ist ein WEG-Verwalter Pflicht?
Grundsätzlich obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Dabei kann der Verwalter auch ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Sofern kein Verwalter existiert, vertreten die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die Eigentümerschaft (§ 9b Abs. 1, Satz 2 WEG). Insbesondere bei großen Wohnungseigentumsgemeinschaften ist dies unpraktikabel und versetzt die WEG praktisch in eine Handlungsunfähigkeit.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes muss auf Verlangen eines Sondereigentümers, gemäß § 19 Abs. 6. WEG, ein zertifizierter Verwalter (§ 26a Abs 1. WEG) bestellt werden, es sei denn
- es bestehen weniger als neuen Sondereigentumsrechte.
- ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.
Exkurs: Sondereigentum vs. Gemeinschaftsfläche
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist es wichtig, den Unterschied zwischen dem Sondereigentum und der Gemeinschaftsfläche zu verstehen. Das Sondereigentum umfasst den jeweiligen Wohnraum und die individuellen Eigentumsanteile eines Eigentümers. Die Gemeinschaftsfläche hingegen bezieht sich auf die Bereiche, die allen Eigentümern gemeinschaftlich gehören, wie z. B. Treppenhäuser oder der Gemeinschaftsgarten. Diese werden vom WEG-Verwalter verwaltet.
Aufgaben des WEG-Verwalters
Der WEG-Verwalter übernimmt eine Vielzahl von Aufgaben, um eine Wohnungseigentümergemeinschaft effizient zu verwalten. Hier sind einige der wichtigsten Aufgaben des WEG-Verwalters:
- Einberufung, Organisation und Leitung der Eigentümerversammlungen
- Aufstellung und Überwachung des jährlichen Wirtschaftsplans
- Laufende Buchführung und Verwaltung der Gemeinschaftskonten einschließlich der Erhaltungsrücklage
- Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Erstellung und Durchsetzung der Hausordnungen
- Kommunikation mit den Eigentümern und Beschlussumsetzung
- Geltend machen von gerichtlichen Ansprüchen
Wann ist ein Miethausverwalter Pflicht?
Im Gegensatz zur Wohnungeigentumsverwaltung gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Bestellung eines Miethausverwalters. Die Entscheidung, ob ein Miethausverwalter eingesetzt wird, liegt beim Eigentümer bzw. Vermieter. Abseits dessen ist es dennoch ratsam eine professionelle Miethausverwaltung zu beauftragen, da diese viele Vorteile mit sich bringt.
Aufgaben des Miethausverwalters
Ein Miethausverwalter hat wichtige Aufgaben, um einen reibungslosen Ablauf bei der Vermietung von Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern zu gewährleisten. Hier sind einige der Hauptaufgaben und Pflichten eines Miethausverwalters:
- Mietvertragsmanagement
- Prüfung der Zahlungseingänge (Mietzahlungen)
- Abwicklung des Zahlungsverkehrs
- Erstellung und Geltendmachung der Heiz- und Betriebskostenabrechnungen
- Durchführung von Mieterhöhungen
- Beauftragung und Koordination von Instandhaltungen und Instandsetzungen
- Kommunikation mit Mietern und Lösung von Konflikten
- Neuvermietung von Wohnungen
- Vertretung in Rechtsangelegenheiten
Risiko ohne Hausverwaltung?
Ohne eine professionelle Hausverwaltung können in der Praxis verschiedene Probleme auftreten, sowohl in der Miethausverwaltung als auch in der WEG-Verwaltung. Hier sind einige Risiken, die auftreten können:
- Unzureichende Erhaltungsrücklage/Instandhaltungsrücklage
- Instandhaltungsstau durch mangelnde Instandhaltung
- Hohe Leerstände
- Falsche Berechnung der zulässigen Mietpreise
- Mangelnde Koordination und Überwachung von Zahlungen
- Kein Zugang zu kostengünstigen Rahmenverträgen (Versicherungen, Handwerker und andere Dienstleister)
- Konflikte zwischen Eigentümern oder zwischen Eigentümern und Mietern
- Schwierigkeiten bei der Einhaltung von gesetzlichen Vorschriften
Fazit
Sowohl in der WEG-Verwaltung als auch in der Miethausverwaltung kann eine professionelle Hausverwaltung von großer Bedeutung sein. Die Aufgaben und Pflichten eines Verwalters erleichtern die Verwaltung und bieten den Eigentümern einen Mehrwert. Durch die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen und die professionelle Betreuung können sowohl rechtliche als auch finanzielle Risiken minimiert werden.
Brauchen Sie Unterstützung bei der Verwaltung Ihrer Immobilie? Wir haben uns auf die aktive Verwaltung und Wertschöpfung von Wohnimmobilien spezialisiert. Unser Ziel ist es, unseren Kunden einen zuverlässigen und kompetenten Service zu bieten, um die Immobilienverwaltung so einfach und stressfrei wie möglich zu gestalten und gleichzeitig die optimale Wertschöpfung aus Ihrer Immobile zu erhalten.
Disclaimer: Die Angaben in diesem Artikel wurden mit großer Sorgfalt recherchiert. Bitte beachten Sie, dass die in diesem Artikel enthaltenen Informationen lediglich als allgemeine Richtlinie dienen und keine qualifizierte Beratung durch einen Rechtsanwalt, Steuer- oder Förderungsberater ersetzen. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Informationen sowie daraus resultierende etwaige Schäden oder Verluste, die im Zusammenhang mit der Verwendung der hier bereitgestellten Informationen entstehen.
